PROGETTO DI LEGGE - N. 6088
Onorevoli Colleghi! - La presente proposta di legge è
un contributo per avviare, in sede parlamentare, la soluzione
del problema dei danni che il fallimento di imprese edilizie
crea alla moltitudine dei piccoli risparmiatori, purtroppo
finora ignorato nei dibattiti sulla riforma della disciplina
fallimentare.
L'esperienza italiana ha posto in evidenza una totale
assenza di controlli nella concessione del credito alle
imprese edilizie cui corrisponde sovente una totale mancanza
di risposta degli organi preposti alle procedure fallimentari
anche di fronte a casi di palese concorso di funzionari degli
istituti di credito o delle società finanziarie nelle
bancarotte fraudolente poste in essere dagli imprenditori
edili. Addirittura ricorrono casi in cui persone che hanno già
alle spalle il fallimento di altre imprese edili di cui erano
amministratori o titolari acquistano tranquillamente dai
fallimenti terreni edificabili o edifici in costruzione ed
ottengono credito dalle banche o dagli istituti di credito
fondiario con larghezza anche superiore al valore degli stati
di avanzamento dei lavori o dell'immobile ultimato.
Il risultato di tali abusi è sotto gli occhi di tutti: la
perdita totale o parziale dei risparmi delle categorie più
deboli di cittadini che non possono contare su adeguati e
tempestivi interventi da parte della magistratura e dei
curatori fallimentari e devono vedere gli unici attivi del
fallimento di queste imprese, ovvero gli immobili stessi, le
case con tanta fatica acquistate, venir loro sottratte a
beneficio dei soggetti spesso responsabili dei dissesti quanto
l'imprenditore. Questo perché normalmente le banche e le
finanziarie si cautelano con l'iscrizione di ipoteca sugli
immobili (anche con costituzione successiva all'erogazione del
credito e magari in vista della dichiarazione di fallimento),
e fanno quindi valere il loro diritto di prelazione sul prezzo
dei beni vincolati. Oppure, come nel caso degli istituti o
delle sezioni di credito fondiario, le leggi speciali
attribuiscono loro privilegi tali da porre il piccolo
risparmiatore che ha investito in una casa in una posizione di
totale subalternità da rendergli impossibile qualsiasi azione
difensiva a salvaguardia del proprio investimento o della
propria abitazione.
Se la rilevazione del problema e dei termini sociali in
cui si pone è semplice ed immediata, non altrettanto è
possibile dire per l'individuazione delle modifiche necessarie
per rendere l'ordinamento del nostro Paese capace di fornire
soluzioni efficaci. Ciò accade perché la materia fallimentare,
i privilegi ed il sistema creditizio sono disciplinati da un
quadro legislativo variegato e complesso, che solo in parte
rispecchia i molteplici e confliggenti interessi in campo. Si
è ritenuto, quindi, essenziale, allo scopo di avanzare una
proposta di modifica del quadro normativo sostenibile ed
attuabile, da un lato limitare al massimo gli interventi sulle
norme per non peggiorarne la leggibilità, dall'altro calibrare
tali interventi in modo da ottenere la massima effettività
della tutela per i cittadini colpiti dagli abusi, senza con
ciò incidere pesantemente sul conferimento del credito o sul
sistema fallimentare.
Riequilibrare la posizione dei piccoli investitori
rispetto al sistema bancario: questo è stato il filo
conduttore delle proposte di legge. Il primo aspetto che si è
voluto affrontare riguarda la protezione sia dei soggetti che
al momento del fallimento, pur avendo già stipulato un
contratto preliminare di vendita, non sono ancora addivenuti
alla stipula del rogito, sia dei soggetti il cui rogito cade
nel periodo "sospetto" ai sensi dell'articolo 67, secondo
comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267. L'obiettivo da
raggiungere, in entrambi i casi, è la conservazione del bene
"casa" da parte di chi ha già versato somme rilevanti,
evitando al contempo di favorire eventuali speculazioni. La
strada scelta è stata quella del perfezionamento, in chiave
molto più garantista, per i piccoli risparmiatori, del sistema
già introdotto dall'articolo 3 del decreto-legge 31 dicembre
1996, n. 669, convertito, con modificazioni, dalla legge 28
febbraio 1997, n. 30, in materia di trascrizione di contratti
preliminari.
La legge di conversione del citato decreto-legge aveva
ridotto significativamente la portata del privilegio speciale
sul bene immobile. Le applicazioni pratiche della riforma ne
hanno, quindi, messo in luce velocemente i limiti. Comunque la
strada seguita - quella di conferire un privilegio speciale
sull'immobile oggetto del contratto - è sembrata interessante,
perché, limitazioni a parte ed in proporzione alla somma già
pagata dal promissario acquirente, permette di rendere
quest'ultimo soggetto un interlocutore di cui gli organi del
fallimento devono tenere conto e con il quale le banche sono
costrette a trattare se vogliono recuperare parte del loro
credito.
Le deroghe introdotte dalla presente proposta di legge al
sistema vigente sono pienamente giustificate dalle esigenze di
tutela della categoria di soggetti destinataria della norma. A
differenza del lavoratore che investe tutti i suoi risparmi e
si accolla debiti per comprare la casa in cui abitare, le
banche hanno ampie possibilità di controllo sull'impresa
edile, visionando normalmente le scritture contabili ed
assumendo informazioni ai fini della concessione e della
gestione del credito. Si è cercato, quindi, di arginare il
ricorso allo strumento della revocatoria fallimentare da parte
dei curatori che cercano di sfruttare la frequente differenza
di valore dell'immobile al momento del preliminare ed al
momento del fallimento. Per accordare un minimo di protezione
a tutti coloro - acquirenti, promissari - che si trovano
accollate a sorpresa quote di mutuo fondiario non menzionate
nel rogito o nel compromesso o comunque sproporzionate
all'effettivo valore della singola unità immobiliare, si è
pensato di introdurre una sanzione al mancato rispetto del
diritto previsto dall'articolo 39, comma 6, del testo unito
emanato con decreto legislativo n. 385 del 1993.
Contemporaneamente si è ritenuto di estendere il diritto a
subentrare nel pagamento delle rate di mutuo, già previsto per
l'acquirente del bene, anche al promissario acquirente in modo
da garantirgli la possibilità di mantenere, in caso di prima
casa per sé o per i propri familiari conviventi, l'unità
immobiliare già individuata. E' parso, infine, in relazione
alle modifiche apportate al sistema dei privilegi, opportuno
rivedere la normativa penale in tema di bancarotta cosiddetta
"preferenziale" per rafforzare la tutela dei creditori e del
fallimento sotto due profili:
a) in primo luogo si è apportato un cambiamento
alla condotta oggettiva che integra il reato: fermo restando
l'elemento soggettivo, integra il reato il fallito, colui che
"esegua pagamenti o costituisca titoli di prelazione in
previsione del fallimento". In questo modo dovrebbero essere
scongiurati i rischi di lasciare impunite proprio le condotte
maggiormente lesive della par condicio, come avviene
grazie alla difficoltà di assumerle nell'inciso: "esegue
pagamenti o simula titoli di prelazione";
b) in secondo luogo si è trasformata la bancarotta
preferenziale da reato proprio a reato comune stanti le note
difficoltà ad estendere con il testo vigente la punibilità
anche ai terzi che concorrono con il fallito o con altri
soggetti alla realizzazione del reato.
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